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恒大2万亿负债真相:它是怎么欠下这么多钱的?4500亿土地储备是罪魁祸首?

恒大陷入人人推墙的境地,主要还是资金链的问题。

去年以来,恒大的资金就因为出现了三道红线而吃紧。

但今年一直被问题困扰。一是银行向法院申请冻结恒大资产;随后,恒大多地在建楼盘停工。再次爆出恒大财富出现赎回危机;

这让我们很不解,恒大这么多年怎么欠了这么多钱?原来这些年赚的是空气和寂寞?恒大的债务账户是如何计算的?

恒大最新中报显示,截至2021年6月,恒大资产规模2.38万亿元,负债总额高达1.97万亿元。

负债中,一年内需要偿还的债务有1.57万亿元,这些短期债务占绝大部分。此外,还有0.4万亿元的债务并不是那么急需偿还。其中,1.57万亿元的短期债务是恒大当前重大危机的根本根源。

看恒大的半年报,目前的短期负债,应该支付给上游材料供应商和建筑商的钱接近1万亿。恒大主要从事房地产开发,分为花钱买地、雇人盖房、卖房收钱三个步骤。其中,“雇人盖房”是产生这部分债务的环节。

这部分债务的影响在今年早些时候已经开始显现。首先,由于恒大拖欠尾款,多家建设商和供应商公开表示,不得不停工休息。足以看出恒大违约拖欠建设者的严重性。

恒大短期负债的第二大来源是银行或其他金融机构的贷款,一年内需要偿还的贷款为0.24万亿。

恒大短期债务的第三大来源是欠购房者,即卖房收款的部分,0.22万亿,是客户已经付了房款,等待新房交付屋。

其他的还有一小部分,是恒大投资产生的负债,这里不用过多关注。

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看完这里,恒大欠下的2万亿,究竟是怎么欠下的,也就一清二楚了。恒大需要立即偿还的1.57万亿债务,已经明显影响了正常经营。那么恒大为什么要借那么多债呢?

从2010年到2014年,房价持续飙升,直到2014年5月开始下跌近一年。当时中国房地产公司的“老大”万科认为,行业高速发展的“黄金时代”已经过去,进入了精耕细作的“白银时代”。

但当时的恒大显然不认同这个判断,开启了激进扩张之路。向银行借几亿资金买地,然后在几个月内卖掉房产,收回几倍的资金,然后把这笔钱投资买更多的土地,借更多的债,开更多的房子。盘子。与其他开发商相比,恒大的负债率更高,周转速度更快,拿地也更多。

2016年启动了一轮棚改,对全市老旧小区进行拆迁,对被拆迁户给予现金补贴,鼓励他们用这笔钱买房。恒大利用这种股东作风,成为当年中国最大的房地产公司,与之相伴的是高额负债。

那么恒大把借来的钱都花在哪里了呢?

恒大在房地产以外的诸多周边业务上投入了大量资金,但几乎一无所获。

几年前,不断降价卖到10亿元的恒大冰泉,亏损还历历在目。近两年开始涉足汽车制造。仅2020年全年亏损就超过70亿元;恒大足球每年也会给恒大带来超过10亿元的损失。

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恒大每年在分红和利息方面也花了不少钱。恒大发债成本很高。银行贷款的平均利率接近10%。2020年累计支付利息120亿元,相当于每天支付利息超过3000万元。

过去10年,也就是2011年到2020年,恒大集团每年都派息,分红总额超过1142亿元。

当然,这些与恒大的土地储备相比,只是九牛一毛。

和很多房地产开发商一样,恒大拿到贷款后做的第一件事就是买地。在恒大最新的半年报中可以看到,恒大的土地储备高达4569亿元,是恒大各项支出中占比最大的部分。这是恒大债务危机的罪魁祸首。

你为什么这么说?

恒大近4500亿的土地作为资产具有实际价值,但为何成为债务危机的罪魁祸首?为什么恒大会在近期突然变得无力偿还债务?

一、前面提到的房企控制负债规模的3条红线:

一是扣除预收款项后的资产负债率不超过70%,二是净负债率不超过100%,三是现金短期负债率低于1。

违反其中一项的,债务年增长率不得超过10%,违反两项的,不得超过5%,三项均违反的,不得增加新的有息债务。

地产巨头中,恒大三者全踩。

借不到新债,意味着突然间没有办法“借新还旧”,填债坑的水口也少了一个。与此同时许家印欠2万亿国家不追究么,密集出台抑制房价上涨的措施,导致开发商销售回款率开始下降,另一个进水口的水流突然变窄。

9月14日,恒大集团表示,正在积极接触潜在投资者并出售资产。

但恒大目前有哪些资产可以出售?是还没卖车股价翻倍的恒大,还是股价一直下跌的地产?还是仍在出售和建造的各种房产?

有人说,土地储备还有4500亿。

保留的土地用于建造房屋。但是,恒大欠供应商钱,如果供应商停工,就不能按时交房,到时候就收不回现金,恒大就无力还债。这是恒大不得不面对的恶性循环。

恒大能否将手中的土地拿出来套现还债?事实上,这非常困难。它在账面上看起来像是一种资产,但要将其变现却并不容易。前面提到,恒大长期大举拿地,已经下沉到三四线城市。即便是一二线城市的地块,也都在远郊和边缘板块。这些地块在房地产市场上涨的时候非常值钱,可以快速建起来卖掉发财,也可以直接转让给其他房地产商发家致富。但在目前行业不景气的情况下,这些土地储备已经变成了无价之宝,其他开发商必须具备接手的实力和意愿。

从根本上说,恒大的债务危机或政策的三条红线,都阻断了恒大的资金入口。

事实上,恒大目前的债务可能并没有想象中那么多真正的违约债务。以万亿级的总负债来说,恒大这么多年负债那么多,三道红线过后,比之前少了很多负债。

真正的危机是信任危机。比如现在,上下游的房企都不愿意帮恒大垫资做事。过去,工程公司是先建后落户恒大。现在恒大不先给钱,没人敢给恒大建。. 这就是危机的可怕之处。

以这几天闹得沸沸扬扬的恒大财富为例。原本逾期的是现在到期的几亿投资,但是一传出无法支付的消息,所有的投资人都来要求还款,哪怕他们的投资再过几年就到期了。

信心比黄金更重要。现在要想挽救恒大,只能挽回人们对恒大的信心。否则,现在谁也不敢买恒大的房产。

从理性的角度来说,还是希望恒大能够顺利渡过难关,这对社会和行业都是好事。毕竟许家印欠2万亿国家不追究么,一旦恒大搞不定,牵涉到的中小企业供应商数量、员工数量、老板负债累累,都非同寻常。再者,整个房地产行业的投资资金纷纷出逃,对于资本密集型的​​房地产行业来说,无异于晴天霹雳。

当今网络上最尴尬的笑话莫过于恒大教授许家印和曾经的山西首富李朝晖是同一所大学毕业的校友。两位首富也成为了全国瞩目的焦点。不过,比起李朝晖被上海法院悬赏2100万元寻人,徐教授或许还有翻盘的机会。

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